Các trung tâm thương mại ở Mỹ chưa bao giờ chết. Thiết kế đã tồn tại hàng thập kỷ chỉ cần được xem xét lại.
Các trung tâm thương mại từng là nơi có các cửa hàng bách hóa lớn, cho đến khi sự tiện lợi của thương mại điện tử thu hút người mua sắm và dẫn đến đóng cửa . Nhưng người tiêu dùng bị thu hút nhiều nhất bởi giá trị và phần thưởng ngay lập tức khi mua sắm, thúc đẩy một số nhà phát triển cải tạo hoàn toàn trải nghiệm bán lẻ. Họ đang định hình lại các trung tâm thương mại để người tiêu dùng có thể sống trong phạm vi vài bước chân từ các điểm mua sắm hoặc ăn uống yêu thích của họ.
Theo Ray Wimer, giáo sư về thực hành bán lẻ tại Đại học Syracuse, mô hình hỗn hợp “sống, làm việc, vui chơi” — kết hợp các căn hộ, câu lạc bộ thể dục, khách sạn, trung tâm y tế, văn phòng, nhà hàng và bán lẻ — là một giải pháp thay thế cho các trung tâm mua sắm truyền thống.
“Không chỉ là bán lẻ. Nó còn mang đến các địa điểm giải trí, nhiều nhà hàng và căn hộ hoặc chung cư để thu hút người tiêu dùng trẻ tuổi hơn”, Wimer cho biết.
Wimer ước tính rằng ít hơn 30% các trung tâm thương mại là “A-level”, nghĩa là họ hoàn thành hơn 400 giao dịch trên một feet vuông. Ông cho biết những trung tâm thương mại đó đang hoạt động tốt, nhưng những trung tâm khác đang tìm cách tái tạo chính mình. Một số đã trở lại sau đại dịch Covid-19.
Các khu phức hợp mới này khác xa so với các trung tâm thương mại không có cửa sổ tiêu chuẩn hình thành vào những năm 1970. Các trung tâm thương mại hỗn hợp vẫn giữ lại một loạt các cửa hàng bán lẻ và lựa chọn ăn uống, nhưng những mặt hàng chủ lực truyền thống của trung tâm thương mại này hiện phải chia sẻ không gian với các chi nhánh ngân hàng, trung tâm máu, đồn cảnh sát, dịch vụ khai thuế và thậm chí cả nơi cư trú.
Khoảng 46% các dự án tái phát triển trung tâm thương mại là dự án hỗn hợp, theo phân tích năm 2023 của gã khổng lồ dịch vụ bất động sản Jones Lang LaSalle (JLL). Các trung tâm thương mại theo truyền thống có “mỏ neo” — thường là các cửa hàng bách hóa lớn như Sears và Macy’s — thúc đẩy lưu lượng khách bộ hành để giúp các doanh nghiệp nhỏ hơn tạo ra doanh số. Hiện nay, khoảng 30% các dự án tái phát triển mỏ neo trung tâm thương mại là khu dân cư và gần 54% các dự án tái phát triển hỗn hợp kết hợp nhà ở, theo JLL.
Theo Josh Schrier, phó chủ tịch điều hành kiêm giám đốc đầu tư tại Pennsylvania Real Estate Investment Trust (PREIT), công ty đã thoát khỏi tình trạng phá sản vào tháng 4 năm 2024 và hiện đang phát triển khoảng 2.000 đơn vị nhà ở cho các dự án hỗn hợp tại Philadelphia và Washington, DC, các căn hộ và chung cư trong trung tâm thương mại thu hút những người trẻ tuổi chuyên nghiệp và những người đã trưởng thành.
“Chắc chắn là nó sẽ đưa nhóm trẻ hơn đến những bất động sản này. Họ đang tìm kiếm cộng đồng, một nơi để tụ họp và những điều thú vị để làm”, Schrier cho biết.
Joe Aristone, phó chủ tịch điều hành kiêm giám đốc doanh thu tại PREIT giải thích rằng đó là lý do tại sao việc xác định mặt hàng bán lẻ và hàng hóa hấp dẫn lại quan trọng đối với mô hình sử dụng hỗn hợp.
Trở thành một cộng đồng tích hợp
Một trong những cặp trung tâm thương mại hỗn hợp chính là các tòa nhà chung cư có cơ sở y tế.
Ở phía nam New Jersey, Cooper University Health Care đã cải tạo một cửa hàng Sears cũ tại Trung tâm thương mại Moorestown của PREIT thành một trung tâm ngoại trú ba tầng, mở cửa vào năm 2023. Ngoài các lựa chọn bán lẻ trong trung tâm thương mại, một tòa nhà chung cư 375 căn hộ sẽ bắt đầu được xây dựng trong năm nay.
Một trung tâm thương mại tương tự đang được xây dựng tại Seattle, nơi Medical Pavilion của Virginia Mason Franciscan Health là một phần của trung tâm thương mại Northgate Station, theo chủ sở hữu Simon Property Group, với kế hoạch mở một tòa nhà chung cư gồm 234 căn hộ vào năm 2026.
Các trung tâm mua sắm ngoài trời là một lựa chọn phổ biến khác. Trung tâm mua sắm FlatIron Crossing của Macerich ở Colorado có kế hoạch cho HiFi — một trung tâm khu phố với không gian ăn uống, bán lẻ và giải trí cùng với một cộng đồng dân cư năm tầng. Theo trang web của trung tâm, dự kiến sẽ bắt đầu mở một số trung tâm vào năm 2026.
Các cửa hàng bách hóa cũ cũng đã được chuyển đổi thành nhà ở.
AvalonBay Communities, một quỹ đầu tư bất động sản, sở hữu 15 cộng đồng tại các khu vực hỗn hợp như vậy — và đã mở Avalon Alderwood Place bên trong một trung tâm thương mại ở vùng ngoại ô Lynnwood của Seattle.
Theo trang web AvalonBay, giá của một căn hộ sang trọng tại trung tâm thương mại này dao động từ 1.860 đô la cho căn hộ studio đến ít nhất 3.885 đô la cho căn hộ ba phòng ngủ.
Katie Bucklew, phó chủ tịch phụ trách phát triển và sử dụng hỗn hợp tại AvalonBay, cho biết: “Những gì chúng tôi thấy ở những cộng đồng này là nhóm nhân khẩu học đang tìm kiếm cuộc sống dễ đi bộ, theo phong cách đô thị, với các tiện ích ngay trước cửa nhà”.
Đối với một số người thuê nhà, lối sống như vậy vừa thân thiện với môi trường vừa thiết thực.
Shlomo Angel, giáo sư quy hoạch đô thị tại Đại học New York, cho biết: “Với mục đích sử dụng hỗn hợp, bạn có thể loại bỏ hoàn toàn ô tô và biến nơi đây thành nơi dành cho người đi bộ, đi xe đạp và phương tiện công cộng”.
Thuyết phục người tiêu dùng ở lại
David Glover, giám đốc mảng hỗn hợp toàn cầu tại Gensler, một công ty kiến trúc và thiết kế, cho biết khái niệm trung tâm mua sắm ban đầu giống như các trung tâm sử dụng hỗn hợp, với các kế hoạch cho bưu điện, thư viện và các dịch vụ khác. Ông cho biết việc chuyển đến các nhà bán lẻ cuối cùng có lợi nhuận hơn.
Glover cho biết: “Những nơi từng chỉ được coi là nơi để mua thứ gì đó thì giờ đây phải trở thành một phần của tư duy mới mà chúng ta đang sống, sống, sống”.
Theo Aristone của PREIT, trong khi việc bổ sung không gian sống và làm việc sẽ làm tăng lượng người đi bộ, thì cũng cần phải tăng “thời gian lưu trú” hoặc thời gian ghé thăm của người tiêu dùng.
Có thể giải quyết vấn đề này bằng cách thêm nhà hàng hoặc tổ chức các sự kiện quảng cáo thương hiệu để thu hút sự chú ý.
Theo báo cáo của Liên đoàn Bán lẻ Quốc gia, các trung tâm mua sắm cũng hấp dẫn Gen Z, những người đang tìm kiếm nhiều “niềm vui” hơn. Điều đó có nghĩa là tập trung vào các cửa hàng làm đẹp và thể thao như Lululemon, Stephen Lebovitz, CEO của CBL Properties, công ty có 55 trung tâm mua sắm và cửa hàng trong danh mục đầu tư của mình, cho biết. Sáu trong số đó bao gồm nhà ở nhiều hộ gia đình với tổng số hơn 1.500 căn hộ, Lebovitz cho biết.
Lebovitz cho biết: “Điểm hấp dẫn của các trung tâm mua sắm là chúng có vị trí thực sự đắc địa và có mạng lưới giao thông, cơ sở hạ tầng và khối lượng quan trọng xung quanh”.
Phản ứng của cộng đồng và các yếu tố khác
Theo Richard Peiser, giáo sư về phát triển bất động sản tại Trường Thiết kế Sau đại học Harvard, lập luận chính phản đối việc phát triển các dự án hỗn hợp thường là tình trạng tắc nghẽn giao thông gia tăng.
Angel của NYU cho biết các cộng đồng hiện tại cũng có thể phản đối việc nhiều người chuyển đến hoặc làm việc gần các khu vực ngoại ô hơn.
Vanessa L. Deane, trợ lý giáo sư lâm sàng kiêm giám đốc quy hoạch đô thị tại Đại học New York, cho biết hệ thống cống rãnh, hệ thống giáo dục và cơ sở hạ tầng khác cần được tính đến cho cộng đồng trước khi phát triển sử dụng hỗn hợp. Nhưng Deane cũng lưu ý lợi ích của việc phát triển sử dụng hỗn hợp trong việc giảm lượng khí thải carbon của cộng đồng.
“Với bất kỳ sự phát triển nào, bạn phải nghĩ đến tác động đến việc sử dụng đất xung quanh,” Deane nói thêm. “Nếu cơ sở hạ tầng hiện tại không thể hỗ trợ dự án, có thể sẽ có vấn đề.”
Và những người đang cân nhắc việc thuê căn hộ trong một trung tâm thương mại hỗn hợp có thể muốn cân nhắc những bất lợi.
Lượng người đông đúc có thể có nghĩa là sự riêng tư bị hạn chế, cũng như tình trạng tắc nghẽn khi đi bộ và đỗ xe. Cũng có thể thiếu ánh sáng tự nhiên và các lựa chọn ngoài trời. Schrier của PREIT cho biết một số căn hộ nhỏ hơn vì cư dân sử dụng các tiện nghi trong toàn bộ tòa nhà, điều này có thể tiết kiệm hơn. Các căn hộ siêu nhỏ có thể không có các tiện nghi nhà bếp như lò nướng và bếp, hoặc các thiết bị vệ sinh như máy rửa chén, máy giặt và máy sấy.