Mùa hè năm ngoái, những thay đổi về luật lệ từ Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia, tổ chức thương mại bất động sản hùng mạnh, đã đe dọa đảo lộn cách người Mỹ mua và bán nhà. Một số chuyên gia dự đoán mức hoa hồng 6%, khoản phí không chính thức để mua hoặc bán nhà, sẽ kết thúc.
Hiện tại, sáu tháng sau, khi mùa mua nhà mùa xuân năm 2025 bắt đầu và sự hỗn loạn do các quy định mới gây ra đã lắng xuống, các chuyên gia bất động sản cho biết tác động thực tế đã giảm bớt.
Brita Kleingartner, một nhà môi giới bất động sản tại Los Angeles cho biết: “Giấy tờ đã thay đổi và tôi nghĩ một số điều thực sự tốt đã xảy ra trong cách mà hầu hết chúng ta thảo luận về hoa hồng trước với người mua và người bán”. “Nhưng tôi không nghĩ rằng hoạt động kinh doanh đó đã thay đổi theo bất kỳ cách nào”.
Với lãi suất thế chấp dao động quanh mức 7% trong sáu tháng qua và giá nhà trung bình trên khắp Hoa Kỳ tiếp tục tăng , các quy định mới có hiệu lực vào tháng 8 đã thúc đẩy hy vọng rằng hoa hồng trả cho các chuyên gia bất động sản sẽ giảm mạnh, khiến việc mua và bán nhà trở nên ít tốn kém hơn đối với người Mỹ trung bình. Năm ngoái, TD Cowen Insights ước tính rằng các quy định mới có thể khiến phí trả cho các nhà môi giới bất động sản giảm từ 25% đến 50% .
Thay vào đó, hoa hồng vẫn hầu như không thay đổi kể từ tháng 8, theo một nghiên cứu được công bố trong tháng này bởi nền tảng bất động sản Redfin. Đối với những ngôi nhà có giá tương đối thấp được bán với giá dưới 500.000 đô la, Redfin phát hiện ra rằng hoa hồng trung bình đã tăng kể từ khi các quy tắc có hiệu lực.
Đại diện của NAR không đưa ra bình luận khi được hỏi về thỏa thuận này.
Các nhà môi giới bất động sản trả lời CNN cho biết người bán nhà phần lớn vẫn đề nghị trả hoa hồng.
“Một điều chắc chắn là nếu mục đích của người bán là không trả tiền bồi thường cho người môi giới của người mua, thì đó là một thất bại hoàn toàn”, Summer Goralik, một cố vấn tuân thủ bất động sản cho biết. “Nó vẫn tiếp tục như vậy và chỉ được đóng gói lại theo một cách khác”.
Sự biến động của thị trường bất động sản không phải là như vậy sao?
Hai thay đổi quan trọng là một phần của thỏa thuận trị giá 418 triệu đô la được công bố vào tháng 3 năm ngoái sau một loạt vụ kiện cáo buộc rằng NAR, nơi có 1,5 triệu chuyên gia bất động sản trong hàng ngũ của mình, đã có các quy tắc không chính thức hỗ trợ cho cấu trúc thanh toán truyền thống của ngành. Điều đó có nghĩa là người bán nhà thường phải trả 5% hoặc 6% hoa hồng chia cho đại lý của họ và đại lý đại diện cho người mua nhà của họ.
Thay đổi đầu tiên yêu cầu tất cả các đại lý làm việc với người mua nhà tiềm năng phải ký một thỏa thuận bằng văn bản trước khi cùng nhau đi tham quan bất động sản. Hợp đồng được thiết kế để thông báo cho người mua rằng họ có trách nhiệm trả tiền cho các đại lý bất động sản của mình nếu người bán chọn không chi trả chi phí đó.
Kleingartner, một nhà môi giới bất động sản đến từ Los Angeles cho biết: “Bây giờ chúng tôi buộc phải thảo luận về vấn đề này sớm hơn trong mối quan hệ của bạn với người mua”. “Tôi nghĩ điều đó thật tuyệt”.
Một số tiểu bang đã yêu cầu những thỏa thuận như vậy trước tháng 8.
Thay đổi thứ hai cấm việc đưa ra các đề nghị bồi thường được hiển thị trên nhiều dịch vụ niêm yết, là các cơ sở dữ liệu tập trung được các Nhà môi giới bất động sản sử dụng để chia sẻ thông tin chi tiết về nhà đang rao bán. Trước khi có thay đổi về quy định, một số nhà phê bình cáo buộc các Nhà môi giới bất động sản chỉ hiển thị những ngôi nhà mà người bán đưa ra mức hoa hồng cao nhất cho các đại lý của người mua, mặc dù NAR cho biết hành vi đó luôn trái với quy định của mình.
Tuy nhiên, các nhà môi giới bất động sản không bị ngăn cấm gọi điện cho nhau và hỏi về hoa hồng theo các quy định mới.
John Reuter, một nhà môi giới bất động sản tại Sun Prairie, Wisconsin, nói với CNN rằng ông nghĩ rằng sự thay đổi này đã khiến quá trình mua bán nhà trở nên mờ ám hơn. Các nhà môi giới bất động sản không thể biết liệu bất kỳ ngôi nhà nào trước đây trong khu vực của họ đã bán thành công hay chưa trong khi vẫn đưa ra mức hoa hồng thấp hơn, đây có thể là thông tin hữu ích để cung cấp cho người mua và người bán nhà.
“Những thay đổi về luật lệ được cho là để làm cho hoa hồng minh bạch, nhưng chúng không làm được. Nó đã làm điều ngược lại”, Reuter nói. “Nếu bạn nhìn vào các bất động sản, bạn không biết hoa hồng đã được trả cho chúng là bao nhiêu. Không ai biết chuyện gì đang xảy ra”.
Các điều khoản giải quyết, bao gồm cả những thay đổi về thực hành, đã được một thẩm phán liên bang chính thức chấp thuận vào tháng 11. Tuy nhiên, giải quyết vẫn có những người chỉ trích .
Tanya Monestier, giáo sư tại Trường Luật thuộc Đại học Buffalo, cho biết bà có kế hoạch nộp đơn kháng cáo với hy vọng các điều khoản giải quyết của NAR sẽ bị hủy bỏ.
Monestier cho biết: “Tôi hy vọng thẩm phán sẽ xem xét kỹ lưỡng vấn đề này và thấy rằng đây về cơ bản là một trò bịp bợm”. “Đây không phải là những thay đổi có giá trị về mặt thực hành, mà chỉ là những thay đổi mang tính hình thức”.
“Đây là một thực trạng đáng buồn, nhưng tôi nghĩ tất cả những điều này đều vô ích”, bà nói thêm.